Cláusulas abusivas en hipotecas
Las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios son una realidad que está a la orden del día y es que cualquiera que pueda estar leyendo este artículo, sin saberlo, puede encontrarse bajo una o varias de ellas.
Para empezar, tenemos que entender que son las cláusulas abusivas. Estas cláusulas son aquellas estipulaciones que las entidades bancarias fijan con falta de transparencia y de forma individual en contra de la buena fe del cliente, lo que le provoca un perjuicio al hipotecado, y una vez identificada se puede reclamar tanto al propio banco como ante los juzgados.
En este artículo nos proponemos mostrar aquellas cláusulas abusivas que han sido más habituales en los últimos años, y explicar porque lo son y en que puede perjudicar al hipotecado.
1. Los gastos de constitución
Si durante la constitución de su préstamo hipoteca pagó todos los gastos de escrituración tales como, aranceles notariales y registrales, los horarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, se encuentra frente una práctica abusiva, por lo que, siempre que se encuentre dentro de plazo, podrá reclamar la devolución de parte de estos importes.
Pues al entender que las entidades también tienen necesidad de que se realice la escritura de la hipoteca, resulta más que evidente que deben abonar una parte de su coste, y así lo ha establecido la justicia.
2. La cláusula suelo
Esta cláusula es aquella que establece a los titulares de una hipoteca la obligación de abonar un tipo mínimo a pagar en mensualidades, con independencia del interés mínimo que marcase el mercado.
Por ello, aunque el EURIBOR o cualquier otro índice de referencia baje, al existir esta cláusula las cuotas mensuales de estos clientes no se ven beneficiados con esta bajada, ya que únicamente podrán bajar hasta el tope del tipo mínimo a pagar.
Es por todo esto que, en el caso de tener esta cláusula, esta será abusiva.
3. La cláusula del vencimiento anticipado
Esta cláusula es aquella por la que los titulares de la hipoteca acuerdan que en el caso de que realicen el impago reiterado de las cuotas del préstamo, la entidad puede resolver el contrato y ejecutar la hipoteca, exigiendo desde ese momento la totalidad del préstamo que se adeude.
Será abusiva cuando esta permita:
- Aplicarlo tras el impago de una única cuota.
- Se establezca un interés moratorio muy elevado
Así, con el fin de sufragar este problema la ley hipotecaria establece los criterios por los que, únicamente se podrá hacer uso de esta cláusula y no será abusiva:
- El impago suponga el 3% de la cuantía total concedida, sea realizado dentro de la primera mitad de duración del préstamo y la cuantía equivalga al impago de 12 mensualidades o una cuantía equivalente a esta mensualidad.
- El impago suponga 5% de la cuantía total concedida, sea realizado dentro de la segunda mitad de duración del préstamo y la cuantía equivalga al impago de 15 mensualidades o una cuantía equivalente a esta mensualidad.
4. La cláusula IRPH
La cláusula de IRPH es un índice hipotecario alternativo al EURIBOR, respecto el que se calcula la cuota de intereses que deben pagar los hipotecados y que en comparación con la cuota bajo del índice del EURIBOR causa un perjuicio.
Por ello, conforme ha establecido el Tribunal Europeo, estas cláusulas serán abusivas cuando no se hayan negociado individualmente y, además, sean contrarias a la buena fe.
5. Las hipotecas multidivisa
Cualquier hipoteca se convertirá en multidivisa cuando se fije en ella una cláusula que permita realizar el pago de la hipoteca en monedas extranjeras, lo que, como consecuencia de su aumento de valor respecto al euro, supone un incremento de la cantidad endeudada del titular de la hipoteca y, con ello, un desconocimiento de cuál puede ser el precio final que pagar del préstamo.
Por lo cual, siempre que se haya fijado esta cláusula de forma engañosa o cuando el cliente no poseía suficientes conocimientos para conocer con claridad los riegos que tomaba, esta cláusula será abusiva y por ello nula.
